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楼主: 625842525
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[其他] 在R2之后东莞将会放弃其他地铁线路的修建” 的深层原因  关闭 [复?#23631;?#25509;]

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发表于 2016-4-11 21:22:14 |只看该作者
一季度房价上涨最凶猛的城市不是北上深,竟然是东莞。据Wind数据显示,一季度均价万元以上的26个城市中,东莞以22.77%的涨幅位列第一,合肥紧随其后。一度以房价暴涨而备受关注的上海和深圳一季度房价涨幅分别为16.35%和9.94%,均落后于东莞。

东莞中原数据显示,2016年3月,东莞楼市成交10871套,成交均价为12025元/平方米,同比上涨32.9%。最新消息显示,受松湖碧桂园个盘拉动,东莞上周成交均价接近15000元/平方米,?#21271;?#24191;州均价。

据《每?#31449;?#27982;新闻》记者了解,东莞楼市疯狂上涨?#21152;?015年,当年住宅总成交近9.5万套,均价高达9783元/平方米,创下历史新高。去年11月开始,东莞房价步入快速上涨通道。

楼价暴涨 何为元凶?

追究东莞房价暴涨的原因,最先想到的是地理位置优势,北接广州、南临深圳。在一线城市楼市疯狂,深圳限购升级,挤出效应之下,东莞成为承接广深楼市溢出客户的不二之选。尤其是临深片区,近八成购房者为深圳客,均价达2万/平方?#20303;?br />
合?#25442;?#29004;数据显示,一季度房价前10名的区域8个为临深片区,销量则有七成来自临深片区;靠近南沙片区的虎门则拿下了成交面积的冠军宝座。

一个城市房价主要由三个方面决定:楼市供求关系、人口、产?#21040;?#26500;。

数据显示,2016年第一季度东莞一手住宅新增供应面积189万平方米,同比上涨5%,网签面积达304万平方米,同比增127%,供需均创历史同期最高,供需比仅为0.6:1。市场成交大热,临深片区住宅库存告急。随着深圳客不断北上,东莞越来越多区域出货提速,加之目前成交价格冲至历史高位,?#22336;?#21518;市有变,房企?#36861;?#21152;速推货入市。

楼市供求失衡是助推此?#22336;?#20215;上涨的“元?#20303;保?#32780;人口以?#23433;到?#26500;则成为此次房价上涨的“帮?#20303;薄?br />
3月17日,国际移民组织(IOM)与中国与全球化智库(CCG)联合发布《世界移民报告2015》。作为中国的经济增长引擎,沿海地区接收了超过一半的移民人口,其中接收国内移民人口最多且移民人口增速最快的为?#26412;?#19996;莞、广州和上海等城市。

东莞接收国内移民人口仅次于?#26412;?#19996;莞本外地人口严重?#26500;?#30340;现象长期存在。最新统计数据显示,东莞常住人口超过800万人,而户籍人口不足200万人,可见东莞外来人口数量之大。

一般而言,经济发达的城市凭借优质的社会公共资?#26149;?#33391;好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力,大量的流动人员到大城市后,融入大城市的愿望十分强烈,这也使得大城?#34892;?#25104;了“盆地聚集效应”。

推动房价上涨有很多其他因素影响,但外来人口进入是一项很重要的参考。统计数据中,净流入口超过100万的城市共有22个,目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。

2015年,东莞GDP总?#30475;?275亿元,突破6000亿元大关,同比增长8%,比全国6.9%的增长快1.1个百?#20540;恪?#20854;中第三产业增加值达3351.59亿元,同比增长10%。先进制造业以及高?#38469;?#21046;造?#24403;?#25345;高速增长,增速分别为8.5%、10.2%。制造业在东莞经济中占据举足轻重的地位,制造业的发展为东莞实体经济奠定了坚实的基础,也是吸引外来人口的一大原因。

轨道交通完善 价值洼地凸显

在广深楼市火热的市场环境中,东莞的价值洼地效应凸显出来。加上东莞往返广深交通便利,越来越多的买房客选择逃离高房价且限购的广深。

广深和谐号列车连接东莞常平、樟木?#36820;?#22810;个片区,便利3地之间的联系,打造1小?#26412;?#27982;圈。

东莞轨道建设规划有7条地铁线,不仅便利了不同区域之间出行,将加强与周边城市的联系。

去年,深圳地铁集团与东莞实?#23548;?#22242;签订了《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》。根据协议,深圳未来将有5条地铁线路连通东莞。在深圳将与东莞衔接的5条线路中,目前在建的线路为11号线、6号线、10号线,分别对接东莞3号线、1号线以及东莞凤岗镇。规划中的线路为13号线经南山、光明新区至东莞松山湖的“科技中轴线?#20445;?0号线则与东莞2号线衔?#21360;?br />
广州与东莞城?#20351;?#36947;建设也已提上日程,根据最近一次的广州市轨道交通线网规划,广州与东莞的对接通道有4条,分别为广深铁路、穗莞深城轨、3号线过江通道及广深港高铁,规划显示,东莞地铁1号线与广州5号线连?#21360;?br />
有没有天花板?

在一线城市楼市限购升级以及国家去库存的大背景下,二线及一线周边城市楼市迎来发展热?#20445;?#19996;莞也是众多获益者之一。

受深圳楼市搅热的东莞楼市走向与深圳息息相关,3?#36335;?#28145;圳楼市上涨乏力,新政后深圳楼市明显降温,加上新政暂缓3个月执行。莞深楼价差距快速缩小,并挤压掉深圳投资客的投资利润空间,东莞楼市也面临走下坡路的风险。

从合?#25442;?#29004;数据来看,截至2016年3月底,东莞一手住宅库存面积仅272万平方米,连续12个月下滑,库存量亦创历史最低。按照过去半年的月均去化速度测算,目前消化库存仅需要2.6个月。

未来东莞楼市走向何方,目前市场出现不同观点,有人认为东莞楼楼价冲顶滞涨?#20005;?#20522;端,?#20005;幀?#22825;花板”。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则表示,给楼价设天花板的说法是不对的,随着东莞人居收入增长以及消费能力增强、库存处于低位的东莞,不排除存在楼价进一步上涨的可能。

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发表于 2016-4-11 21:23:52 |只看该作者
临深地区 已经成了深圳的地盘了。。

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发表于 2016-4-11 23:55:44 |只看该作者
你得观点都有可能,我前几天看见莞西的楼盘已经围?#25214;?#24180;了还没动工,也没什么新楼盘,去年收楼的房基本按照原价卖出

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发表于 2016-4-12 13:07:03 来自?#21482;?/span> |只看该作者
通地铁吾开车 发表于 2016-4-11 23:55
你得观点都有可能,我前几天看见莞西的楼盘已经围?#25214;?#24180;了还没动工,也没什么新楼盘,去年收楼的房基本按照 ...

今年第一季,增幅第一。深圳炒家横扫东莞。

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发表于 2016-4-12 22:11:24 |只看该作者
东莞也不用过于悲观,现在的东莞正处于产业升级当中,看?#27492;?#23665;湖的企业吧,华为、宇龙酷派、大族激光、中集、固高等在深圳不都是响当当的企业,现在也搬到了松山湖。
随着南山科技园近几天的工厂搬迁变为写字楼,深圳周边能承接科技园产业转移的可能就是松山湖了。当然也就是松山湖而已,东莞其他地方就没有那么?#20197;?#20102;。

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发表于 2016-4-12 22:16:03 |只看该作者
isisr718 发表于 2016-4-12 22:11
东莞也不用过于悲观,现在的东莞正处于产业升级当中,看?#27492;?#23665;湖的企业吧,华为、宇龙酷派、大族激光、中集 ...

所以松山湖房价均价破2万了。。
?#19968;?#24565;的你

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发表于 2016-4-12 22:18:20 |只看该作者
625842525 发表于 2016-4-10 17:04
网文 转自http://www.weibo.com/kcryccc?refer_flag=1001030103_&is_all=1

可以吐槽了

东莞?#32933;?#26159;受深圳的带动只是临深片区价格高,这本来就是正常的,毕竟深圳的辐射有限嘛,肯定先辐射临深啊,就像当初的香港只能辐射深圳一样。
东莞地铁不修了肯定不可能,统共就4条线,再怎么样也能负担的起啊。

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发表于 2016-4-16 13:10:39 |只看该作者
本帖最后由 森草净 于 2016-4-16 13:12 编辑

如果东莞没钱修地铁可以用有轨电?#23707;?#39640;架轻轨代替地铁,价格是地铁的5分之一,修5条高架轻轨是修一条的钱,用两年修好,是
多快好省的方案。

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发表于 2016-4-16 17:28:22 |只看该作者
不?#21069; ?#22320;铁对东莞很重要好不好。首先,地铁的运力是公交?#23707;?#22810;倍,并且速度快班次密,可以适当?#33322;?#19996;莞道路拥堵,尤其是市区堵死了,市区的白领对地铁的需求也很大。再加上,东莞面积小,人口密度大,东莞的公交车也都经常爆满人,上下班一般是城巴爆满人,周末节假?#25214;?#33324;是镇内公交与跨镇公交爆满人,不亚于日本的电?#24403;?#21387;扁成沙丁鱼。还有,您说的镇内流动对地铁需求极小,例如厚?#37073;?#34382;门,塘厦等大镇,开通了地铁不好吗,有时往往从镇内一处到另一处,开车?#23478;?#21322;小时,搭公交更要一个多小时。
所以东莞的地铁密度可不必像广深那么密,但也是不可缺的,一旦缺了或者只有一条线,必然导致市民出行全靠公路,不把公路堵死才?#37073;?#25152;以2011年东莞汽车量才100万,2015年激增到172万,今年随时突破200万。

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发表于 2016-4-16 19:19:50 来自?#21482;?/span> |只看该作者
森草净 发表于 2016-4-16 13:10
如果东莞没钱修地铁可以用有轨电?#23707;?#39640;架轻轨代替地铁,价格是地铁的5分之一,修5条高架轻轨是修一条的钱, ...

现在高架轻轨基本上和地铁差不多啊,哪有差距那么大,所谓的高架轻轨一般4B编组,也就是地铁投资的一半(投资少一半不光是因为地上,还是因为站距大),现在建成的R2站距就很大了
M1-安子站,
M1-安子东站,
M1,M12-天目山路站

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发表于 2016-4-16 19:49:34 |只看该作者
wang2010 发表于 2016-4-16 19:19
现在高架轻轨基本上和地铁差不多啊,哪有差距那么大,所谓的高架轻轨一般4B编组,也就是地铁投资的一半( ...

现在轨道交通建设主流是地下化,特别是在建成区。二号线过?#33487;?#35272;?#34892;?#31449;之后就出地面了,希望三期不要像广州四号线一样又按到地下去了。

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发表于 2016-4-16 20:57:41 |只看该作者
wang2010 发表于 2016-4-16 19:19
现在高架轻轨基本上和地铁差不多啊,哪有差距那么大,所谓的高架轻轨一般4B编组,也就是地铁投资的一半( ...

东莞地也不多 长远还是地下化更好
?#19968;?#24565;的你

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发表于 2016-4-16 23:28:00 |只看该作者
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发表于 2016-4-17 09:41:14 来自?#21482;?/span> |只看该作者
441617989 发表于 2016-4-16 23:28
去友坛找来的打脸回复

这篇文章我在深坛看到。相似的文章也有,?#28909;?#36195;深西线无益于东莞之类。可能东莞越好,对他们?#20843;?#23475;"越大,巴不得希望东莞在经济转型中衰败。

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441617989 发表于 2016-4-16 23:28
去友坛找来的打脸回复

哈哈!~~~~~~~
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